En la propiedad de otra persona
Abogado de responsabilidad de propiedades en Dallas.
Si usted se lastimó porque una propiedad no estaba en condiciones seguras, el dueño o la compañía que la administra puede tener que pagar por sus lesiones. Estos casos dependen de lo que sabía el dueño y desde cuándo, y las pruebas (videos, registros de reparaciones, quejas anteriores) las tiene el dueño, no usted. Texas le da dos años para demandar, pero un reclamo contra una ciudad o un condado puede requerir aviso por escrito en cuestión de meses. Nosotros actuamos rápido para asegurar esa evidencia y le decimos con claridad si tiene un caso.
Ahora mismo
Si se acaba de lastimar en una propiedad ajena.
- 01
Reciba atención médica y diga dónde pasó
Dígale a la sala de emergencias o a su doctor exactamente cómo y dónde se lastimó. Esa nota en su expediente médico conecta la lesión con la propiedad.
- 02
Tome fotos del peligro antes de que lo arreglen
El líquido en el piso, el escalón roto, la escalera oscura, el barandal que falta, la puerta abierta. Muchas veces el dueño arregla el problema en pocos días, y después es su palabra contra la de ellos.
- 03
Repórtelo a un gerente y pida una copia
Pida el nombre del gerente y el número del reporte del incidente. Puede contar lo que pasó, pero no tiene que firmar la declaración que ellos escriban.
- 04
Guarde sus zapatos, su ropa y sus recibos
No lave ni tire lo que traía puesto. Un recibo, un contrato de renta o la cuenta del hotel prueban por qué estaba usted ahí.
- 05
Llámenos antes de hablar con el seguro de ellos
El seguro del dueño va a querer una declaración grabada. Si la propiedad es de una ciudad, un condado o un distrito escolar, el plazo para dar aviso puede estar corriendo ya. La consulta es gratis, en español o en inglés.
Plazos y números clave
- Plazo para demandar
- 2 años desde la lesiónFuente: Tex. Civ. Prac. & Rem. Code 16.003
- Si era propiedad de la ciudad, el condado o el estado
- Aviso por escrito dentro de 6 meses, a veces menos según la ciudadFuente: Tex. Civ. Prac. & Rem. Code 101.101
- Límites en reclamos contra una ciudad
- Hasta $250,000 por persona y $500,000 por incidenteFuente: Tex. Civ. Prac. & Rem. Code 101.023
- Si usted tuvo parte de la culpa
- Puede cobrar si tiene 50% o menos de la culpa, menos su porcentajeFuente: Tex. Civ. Prac. & Rem. Code 33.001
- Si la persona lastimada es un menor
- Los 2 años normalmente empiezan a los 18, pero no espereFuente: Tex. Civ. Prac. & Rem. Code 16.001
La ley en Texas
Lo que le debe el dueño de una propiedad en Texas.
En Texas el dueño no tiene que pagar por cada caída o lesión. Su obligación depende de por qué estaba usted en la propiedad, y el reclamo depende de probar que el dueño sabía, o debía saber, de un peligro y no lo arregló ni le avisó.
| Por qué estaba ahí | Ejemplos | Lo que el dueño le debía |
|---|---|---|
| Invitado de negocio (invitee) | Cliente de una tienda o restaurante, inquilino en áreas comunes, huésped de hotel, repartidor | Arreglar o avisar de los peligros que conocía o que habría encontrado revisando con cuidado razonable |
| Visita social (licensee) | Una fiesta en casa de un amigo, la casa de un familiar | Avisar o arreglar los peligros que el dueño sí conocía y usted no |
| Intruso (trespasser) | Alguien sin permiso para estar ahí | No lastimarlo a propósito ni por negligencia grave. Hay reglas especiales que pueden proteger a los niños |
| Propiedad del gobierno | Banquetas de la ciudad, parques, bibliotecas, edificios del condado, escuelas públicas | Normalmente lo mismo que a una visita social, con límites de dinero y un plazo corto para avisar |
Todo depende de lo que sabía el dueño
Si usted era cliente o inquilino, hay que probar que el dueño creó el peligro, que lo conocía, o que estuvo ahí el tiempo suficiente para que un dueño cuidadoso lo hubiera encontrado. Eso se prueba con registros de inspección, rondas de limpieza, órdenes de trabajo y quejas anteriores.
La propiedad del gobierno tiene sus propias reglas
Según la Ley de Reclamos por Daños de Texas (Texas Tort Claims Act), una ciudad o un condado por lo general le debe a usted lo mismo que un dueño privado le debe a una visita social, a menos que usted haya pagado por usar la propiedad. Hay un límite de dinero y el plazo para avisar por escrito es corto.
Fuente: Tex. Civ. Prac. & Rem. Code 101.022La recreación gratuita puede bajar la obligación
Cuando un dueño deja que el público use un terreno gratis para recreación, como nadar, caminar o un parque, la ley de Texas puede limitar su obligación a la que se le debe a un intruso. Si aplica o no depende de los hechos.
Fuente: Tex. Civ. Prac. & Rem. Code 75.002Puede haber otros responsables además del dueño
Las compañías que administran la propiedad, las de seguridad, las de limpieza y los contratistas de reparación pueden compartir la culpa. Cada uno puede tener su propio seguro.
Cómo trabajamos
Cómo armamos un caso de lesiones en una propiedad.
El Lic. Estrada lee su expediente y decide la estrategia. Nuestro equipo trabaja los detalles con él, y usted recibe noticias en español o en inglés.
01
Mandar cartas de preservación de inmediato
Muchos negocios borran los videos de sus cámaras en días o semanas. Le avisamos por escrito al dueño, al gerente y a cualquier contratista que deben guardar los videos, los reportes del incidente y los registros de mantenimiento.
02
Averiguar quién es dueño y quién controla la propiedad
Los registros del distrito de avalúo del condado, los contratos de administración y los de renta muestran quién era responsable del lugar donde usted se lastimó. Si es del gobierno, mandamos el aviso requerido a tiempo.
03
Probar lo que sabía el dueño
Pedimos los registros de inspección, los horarios de limpieza, las órdenes de trabajo, las quejas anteriores, las llamadas al 311 y los reportes de incidentes anteriores, y hablamos con empleados y otros inquilinos.
04
Traer la ayuda externa adecuada
Cuando le sirve al caso, trabajamos con consultores de construcción y seguridad, y con expertos médicos, planificadores de cuidado de vida y economistas para medir lo que la lesión va a costar con el tiempo.
05
Negociar, y demandar si hace falta
Mandamos una demanda de pago con la evidencia. Si la aseguradora no quiere pagar lo que vale el caso, demandamos y lo preparamos para juicio.
Quién lleva su caso
El abogado del letrero es el abogado de su caso.
El Lic. Estrada ejerce en Texas desde 2003, en cortes estatales y en los distritos federales Norte, Este y Oeste de Texas. Él lee el expediente y decide la estrategia, con abogados asociados y personal que trabajan el caso junto con él. Todo se le explica en español o en inglés.
Lo que dicen los clientes
“Olegario firm made me feel like I was at home. As soon as I walked in the receptionist was very kind and professional.”Preguntas que nos hacen sobre dinero y papeles.
- ¿Quién paga mis cuentas médicas ahorita?
- Normalmente su seguro médico, o un doctor que acepta esperar a que se resuelva el caso. Algunas pólizas de tiendas y apartamentos incluyen una cobertura médica pequeña que paga sin importar la culpa. Le ayudamos a organizar esto.
- Rento el apartamento. ¿Me pueden desalojar si demando?
- La ley de Texas limita que el propietario tome represalias contra un inquilino que ejerce sus derechos. Cuéntenos de su contrato y de cualquier aviso que haya recibido, y lo tomamos en cuenta.
- ¿Necesito papeles para hacer un reclamo?
- No. Si el descuido del dueño de una propiedad lo lastimó, usted puede hacer un reclamo. Hable con nosotros en privado sobre su situación. Lo que nos diga queda entre usted y la oficina.
Dallas y Odessa
Lesiones en propiedades que vemos en Dallas y Odessa.
Desde nuestra oficina en Oak Cliff, en Jefferson Boulevard, vemos caídas y lesiones en complejos de apartamentos, supermercados, restaurantes, hoteles y banquetas de la ciudad en Oak Cliff y el sur de Dallas. Los reclamos contra la Ciudad de Dallas, el Condado de Dallas, DART o un distrito escolar necesitan aviso por escrito pronto. Nuestra oficina en Odessa atiende los mismos casos en los condados de Ector y Midland, incluidos moteles y campamentos donde viven los trabajadores del campo petrolero.
FAQ
Preguntas frecuentes.
¿Tengo un caso si me lastimé en una propiedad ajena?
No toda lesión es un caso. Se necesita una condición peligrosa que el dueño conocía o debía conocer, y una lesión causada por ella. Normalmente le podemos decir en una conversación si vale la pena seguir adelante.
¿Cuánto tiempo tengo para hacer un reclamo de este tipo en Texas?
Por lo general, dos años desde la lesión. Si la propiedad es de una ciudad, un condado, una agencia del estado o un distrito escolar, muchas veces hay que dar aviso por escrito dentro de seis meses, y algunas ciudades ponen plazos más cortos.
La tienda dice que fue mi culpa por no fijarme. ¿Ahí se acaba?
No. En Texas la culpa se reparte por porcentaje. Si le asignan 50% o menos de la culpa, todavía puede cobrar, menos su porcentaje. Muchas veces el video y los testigos muestran que el peligro no era fácil de ver.
¿Puedo demandar a la ciudad por una caída en una banqueta rota?
A veces. La ley de Texas permite algunos reclamos por condiciones peligrosas en propiedad del gobierno, pero las reglas son más estrictas, hay límites de dinero y el plazo para avisar es corto. Llámenos pronto para que el aviso salga a tiempo.
¿Y si me lastimé en casa de un amigo o de un familiar?
Muchas veces el seguro de la casa cubre estas lesiones, así que un reclamo no significa quitarle dinero a su amigo. Como visita social, hay que probar que el dueño sí sabía del peligro.
¿Cuánto cuesta contratarlos?
La primera consulta es gratis. Los casos de lesiones se trabajan por contingencia, es decir, el pago sale de lo que se recupere, no de su bolsillo. Le explicamos los términos exactos, incluidos los gastos del caso, antes de que firme.
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Actualizado octubre de 2026
Esta página es información general sobre la ley de Texas, no consejo legal para su situación. Leerla no crea una relación de abogado y cliente. Cada caso es diferente y los resultados pasados no garantizan un resultado futuro.
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